משכנתא הינה הלוואה כספית שערכה גדול יחסית ושווה לנכס הנקנה במקביל כך שיהיה משועבד למוסד הבנקאי המלווה. הלוואה זו נלקחת לתקופת זמן ארוכה ועבורה מועמדים ביטחונות שונים שניצבים כנגד, שעבוד נכס מסתיים כאשר ההלוואה נפרעת במלואה.
ההחלטה לקחת משכנתא ולנקוט בצעד גדול כזה מחייבת בדיקה של כמה אלמנטים חשובים על מנת לוודא כדאיות כמו :
- יכולת כספית – האם אתם מוכנים להתחייב לתשלום סכום כספי מסויים חודשי הנקבע ע”י הבנק המלווה?
- מה כוללת המשכנתא- כדי להחזיר ולפרוע את כל ההלוואה שנלקחה מהבנק לצורך רכישת דירה חשוב שנבין ונכיר את המרכיבים של אותה משכנתא והאם נוכל לעמוד בתשלומים כמו הקרן שהינו סכום ההלוואה, הריבית שנשלם עבורה שנחשב לסכום המתווסף לאותה קרן, תקופת התשלום החודשי וההצמדה לאותה משכנתא שנקבעת לפי מסלול המשכנתא שבחרתם. וישנם עוד תשלומים נלווים אחרים כמו ביטוח משכנתא ועוד…
- זכאות למשכנתא- חשוב שהבנק יסכים להלוות את הסכום המבוקש והנדרש לתשלום הנכס הנקנה. מבלי אישורו של הבנק המלווה אין אפשרות לקבלת ההלוואה. מומלץ וכדאי מאד להגיש בקשה לכמה בנקים כדי לקבל אישור שנקרא “אישור עקרוני” ואז אם יותר מבנק אחד הסכימו עדיף לבדוק מי מהם כדאי ומציע תנאים טובים יותר.
- בחירת המוסד הבנקאי- חשוב להיות עירניים ודייקנים לגבי התנאים שמציב אותו בנק כמו מסלולים, ריביות ועוד… קיימים פערי ריביות בין הבנקים שנראים זעירים אך לזכור שההלוואה היא לטווח ארוך וכל אלפית אחוז הפרש תוכל להשפיע על ההחזר של ההלוואה. לכן חשוב להשוות נתונים ותנאים של בנקים ולא חשוב אם זה לא הבנק שבו יש חשבונותיך. ישנם כמה בנקים כמו בנק לאומי למשכנתאות, איגוד משכנתאות, פועלים למשכנתא, בנק דיסקונט למשכנתא, ועוד…
- מסמכים דרושים- חשוב להצטייד בתעודת זהות
- אישורי הכנסה חודשיים או תדפיס של עו”ש של שלושה חודשים אחרונים
- תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון אם וקיבלת אישור כזה.
- חוזה רכישה
- נספח הטאבו מלשכת רישום המקרקעין אשר רשומים בו פרטי הנכס שעתיד להירכש.
- בחירת משכנתא מתאימה- בחירת ההלוואה שתתאים לצרכים ולדרישות של הלווה אשר ישנם כמה מסלולים שונים שחשוב לבדוק מה כדאי לכם ומה לא. קיימים שני מנגנוני משכנתא עיקריים שמחולקים למסלולי תשלום שונים והם
- הראשון – משכנתא לא צמודה למדד שכולל בתוכו – מסלול המשכנתא לא צמודה למדד עם ריבית קבועה, מסלול אחר שהוא משכנתא לא צמודה למדד עם ריבית משתנה (פריים) והמסלול השלישי זהו המשכנתא הלא צמודה למדד עם ריבית מט”ח (מטבע חוץ).
- המנגנון השני הוא הצמוד למדד כאשר המסלולים הקיימים בו הם משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה, משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה.
(המדד – מציין אחוז העלייה או הירידה של המחירים במשק שמתפרסם כל חודש.).
מנגנון ההצמדה למדד יש לו יתרון משמעותי כאשר הריבית במשק יורדת אז הריבית על המשכנתא גם כן יורדת וכך הסכום החודשי יפחת. אך החיסרון הוא כאשר הריבית במשק עולה וכך התשלום החודשי יגדל. אך ברגע שהמשכנתא הינה במנגנון ללא הצמדה למדד ישנה ריבית הקבועה מראש ולא משתנה על הקרן אך במקרה ובחרתם במסלול לא צמודה למדד וריבית משתנה אז הריבית על הקרן לא תשתנה אך מה שישתנה זה הריבית של הבנק וכאן במצב הזה אם תצטרכו לפרוע את המשכנתא לא תצטרכו לשלם עמלת פרעון וזה מהסיבה שהריבית משתנה לפי המשק.
לכל מסלול משכנתא יש את היתרונות והחסרונות שלו לכן חשוב לבדוק תנאי כל מסלול ולהחליט נכון מה כדאי. בכל מקרה ובכל מסלול ישנה אפשרות לשנות ולשדרג את המשכנתא כמו –
- מיחזור משכנתא- תהליך שבו מבקשים משכנתא חדשה ובתנאים חדשים כך שבד”כ סכום אותה משכנתא פחות מהקודמת (אחרי תקופה מסויימת מלקיחת המשכנתא הראשונה), מחזור משכנתא מומלץ כאשר הריבית במשק נמוכה באופן משמעותי ביחס לריבית של ההלוואה הנוכחית.
- גרירת משכנתא לנכס חדש- במידה ובעל הנכס המשועבד רוצה לרכוש נכס אחר השעבוד יעבור לנכס החדש.
- הקפאה- במקרה של לקיחת משכנתא ובסוף הנכס לא נרכש מסיבות כלשהם ישנה אפשרות להקפיא את המשכנתא אך על הלווה לספק לבנק ביטחונות שווים וחלופיים.
מידע נוסף: דירות להשכרה בתל אביב
בהצלחה.