תמ”א 38 הינה תוכנית שמאפשרת הוספה של קומה אחת או שתיים בבניינים בתמורה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. עקב הרווח הטמון בתוכנית כזאת, קבלנים רבים בוחרים לקחת בה חלק.

הקבלן שמבצע את התמ”א 38 יצטרך להוסיף כמה דברים, הראשון שבהם הוא חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, אך גם הדיירים מקבלים הטבות מסויימות בתמורה לחתימה על מסמך שמאפשר את ביצוע התמ”א 38. למשל מעלית בבניין שלהם, סכום כסף מסויים וכד’.. לעיתים הקבלן מוסיף מרחב מוגן לכל בית, או מרפסת.

מעבר לזה, הקבלן בונה עבור עצמו יחידת דיור או קומה או שתיים, שעוברים לבעלותו והוא יהיה הבעלים שלהם. מכיוון שהוא זה שמרוויח את הדירות, הוא משלם על התמ”א 38 בעצמו, הדיירים לא משקלים כסף על השיפוץ והקבלן מרוויח בסופו של דבר מהשכרת או מכירת בית המגורים או יחידות הדיור שבנה בקומה הנוספת.
זה מה שהופך את תמ”א 38 לכל כך משתלם ולדבר הבא בתחום הנדל”ן בישראל.

הסכמת דיירים לתמ”א 38

על מנת להוציא לפועל תוכנית תמ”א 38 בביניין מסויים יש לקבל הסכמה של שני שליש מדיירי הבניין, זאת אומרת שגם אם יש דיירים אשר מתנגדים לתוכנית התמ”א 38 אפשר להוציאה אל הפועל, על הייזם שמנסה להוציא לפועל את התוכנית להסביר בצורה מלאה לדיירים על התוכנית, להסביר להם את יתרונותיה ואת חסרונותיה שיבינו שהוא אינו בא להציג את התוכנית בעין הכי טובה ועל מנת שיקבלו מידע מלא שיאפשר להם לקבל החלטה מושכלת האם להמשיך בתוכנית או לא. כמובן שעליו לקחת בחשבון שאם יש דיירים אשר מתנגדים לתמ”א 38 יהיה קושי להוציא לפועל את התוכנית. ייתכן והם יציבו לקבלן דרישות בלתי אפשריות, אז על היזם לדאוג לשכנע מראש את הדיירים על מנת שלא יתקל בבעיות בהמשך הדרך.

האם המבנה שלי עומד בתקן של תמ”א 38?

על המבנה להיות בעל שטח מסויים, בעל 2 קומות ומעלה, כמו כן הוא צריך לעבור בדיקות אצל מומחה שיוודא שהבניין אכן לא עמיד לרעידות אדמה, ושהוא נבנה לפני ה-1 לינואר 1980 התאריך שבו יצא החוק שמחייב מבנים לעמוד בתקן לרעידות אדמה. וכמובן שצריך להוציא אישורים מרשויות שונות על מנת להתחיל בשיפוץ, בשביל לוודא שאין פגיעה בסביבה.

תמ”א 38 הוא פרוייקט מאד רווחי, מבחינת הדיירים הם מקבלים שיפוץ בניין שמעלה את הערך של הנכס שלהם, השיפוץ מוסיף להם משהו לבניין בין אם זה מרפסת או חדר נוסף. כמובן שהתמ”א 38 מלווה בסבל הכרחי של השיפוץ, אבל חרף זאת דיירים רבים בוחרים בתמ”א 38.
הקבלן או היזם מקבלים קומה משלהם, אותה הם יכולים להשכיר, למכור או לגור בהם.

הדיירים זוכים לקבל שיפוץ בניין כולל, הוספת חדר, שיפוץ הבניין שלהם ושיפור רמת חייהם, אומנם סובלים תקופת קצרה מאיכות חיים נמוכה אך היא משתלמת בסופו של דבר לטווח ארוך אם יישארו בדירתם.
היזם או הקבלן מקבלים קומה משלהם, והמדינה מקבלת דירות שממוגנות מרעידות אדמה. בתמ”א 38 הרווח עצום, בין אם מדובר בהשקעה או בין אם מדובר בהון עצמי, וזה מה שהופך את התוכנית הזאת לכל כך מפורסמת, משתלמת ופופולארית.