שוק הנדל”ן בישראל גועש ורועש מזה כמה שנים טובות, ועומד במרכז סדר היום הציבורי – חברתי (או לפחות זה מה שרבים מהאזרחים מקווים שיקרה…). דור שלם של זוגות צעירים אינו יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה או בית במרבית אזורי הארץ, כאשר ממילא מרבית הצעירים מחפשים לגור בקרבה למרכז, בעיקר עקב מקורות התעסוקה הרבים שאזור זה מציע.
לאחר שמחירי הנדל”ן והשכירויות בתל אביב ושכנותיה (יפו, גבעתיים, רמת גן וכד’) כבר מזמן הרקיע לשחקים, בשנים האחרונות גם מחירי הנדל”ן במושבים והקיבוצים הרבים שבמרכז הארץ (גדרה עד חדרה) מאמיר ללא הפסקה. גם על מנת לרכוש כיום בית במושב הממוקם במרחק של מ על לחצי שעה מתל אביב (למשל – יישובי עמק חפר), יש צורך לגייס כמה מיליונים טובים של שקלים. אחת הסיבות למחירים הגבוהים כל כך במושבים שמחוץ לתל אביב היא כי מרבית הבתים ביישובים אלו יושבים על “נחלה” שלמה – שטח אדמה גדול יחסית, הכולל לרוב כמה דונמים (כך לפחות המצב במושבים החקלאיים, או החקלאיים לשעבר). כפי שכל סוכן אשר עבר קורס נדל”ן מעמיק יידע לספר, עד השנה היה בתוקפו חוק אשר קבע כי אסור לבעלי נחלות לפצל את נחלתם, ולהקים למשל בית נוסף על השטח שלהם, אותו יוכלו להשכיר לשוכרים צעירים או למכור. חוק זה הוא אחד הגורמים להיצע המוגבל בשוק הנדל”ן באזורים אלו, ולכן למחירי השכירות והקנייה הגבוהים כל כך.
עכשיו מותר לפצל גם נחלות חקלאיות
במהלך חצייה השני של השנה הקודמת (2011) הועבר חוק הקובע כי מותר לבעלי נחלות חקלאיות לפצל את נחלתם, ולמכור או להשכיר חלק מהנחלות הללו לצד ג’. צעד זה אמור לסייע במידת מה לבני מעמד הביניים ולמצב הקשה השורר כיום בשוק הנדל”ן הישראלי (קשה לפחות מנקודת מבטם של צעירים ממעמד הביניים). האפשרות לפצל נחלות חקלאיות אמור, לכאורה, להגדיל מידית את היצע המגרשים, השטחים והמבנים המועמדים להשכרה או מכירה באזור מרכז הארץ.
אך השינוי המיוחל עדיין לא מורגש בפועל. מדוע? כנראה שמסיבות רבות ושונות. כל סטודנט ביומו הראשון בתואר לכלכלה או קורס מקצועית א’ מכיר את אחד מחוקי היסוד של הכלכלה – גידול בהיצע מביא לירידה במחיר המוצר המבוקש. אם כן – מדוע החוק החדש עדיין אינו מביא לירידה מורגשת במחירי הנכסים להשכרה ומכירה ביישובים שמסביב לגוש דן?
סיבה אפשרית אחת היא כי עדיין לא עבר מספיק זמן – החוק החדש נמצא בתוקף פחות משנתיים, וסביר להניח כי רבים מהשחקנים בשוק הנדל”ן (הן שוכרים או הקונים והן המשכירים או המוכרים) עדיין אינם מכירים את החוק החדש, או עומדים על משמעויותיו. הסבר אפשרי נוסף הוא כי בעלי הנכסים עדיין לא מורידים מחירים, מפני שאין להם סיבה טובה מספיק – גם הביקוש הולך וגדל, במקביל להיצע, ואפילו בקצב מהיר יותר (בעקבות גידול באוכלוסייה, למשל).
סביר להניח שמדובר בשילוב של כמה סיבות, אך לפחות ניתן להתנחם בעובדה כי חוק זה הוא צעד בכיוון הנכון בדרך לריכוך שוק הנדל”ן, הגדלת היצע הנכסים והתמודדות אמיתית עם האתגרים העומדים בפני האוכלוסייה הישראלית במרכז הארץ בשנים הקרובות.